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你對小區物業服務滿意不？監管物業公司第三方機構，到底誰來監管？想動用公共維修基金，可門檻太高怎麼辦？《南京市住宅物業管理條例》自去年7月1日實施，至今已滿一年。7月27日下午，部分南京市人大代表、相關部門負責人和專傢學者來到金陵民聲—熱點網談”欄目現場，與網友圍繞該條例執法檢查的話題進行互動交流，在線回答大傢關心的問題。據悉，市人大常委會在今年10月第37次常委會會議上，將聽取和審議市政府關於該條例實施情況的報告。
現代快報/ZAKER南京記者 張瑜
個別業主沒交公共電費，導致電梯停運咋辦餐飲設備回收
網友“雁南飛”提到，他們小區因個別業主沒交公共水電分攤費，電力公司拉閘停電，導致小區電梯不能運行，侵犯瞭已經交費業主權益，對此應該怎麼辦呢？
河海大學法學院副院長陳廣華說，有兩種解決方案：第一，把公攤水電費采取一種科學合理的方法，分攤到每位業主應繳納的水電費當中；第二，從法律公平的角度，誰沒有繳納公攤水電費，就應當停誰的水和電，而不應當“一人少交費，而全體大傢都要停水停電”，他認為這也不符合社會的公平正義。
網友“su”反映，小區業主和物業經常有矛盾，但不管前期矛盾多大，在每次調整物業費時，都能順利通過。在南京市城市治理委員會公眾委員王興宏看來，其實這是業委會缺位，或者業主大會職能缺位的問題。“物業服務合同調價，一定是根據業主大會的決定，業委會是根據業主大會的決議，代表業主與業主大會選定的物業服務企業來簽服務合同的。”他建議業委會積極履職，把相應信息如實讓業主知情，在知情的情況下進行參與，參與之後共同決定，行使共同管理權。
維修基金使用門檻太高？可申請走“綠色通道”
網友“起個帥名“說：“我住小區頂樓，下雨房屋漏水，反映多次，物業都不太管。請問王興宏委員，維修資金應急使用業主應該怎麼辦？”王興宏回答，使用維修資金的門檻比較高，為此，這次條例中專門開設瞭綠色通道，涉及業主人身和財產安全的情況，可以走綠色通道，業主可以盡快使用到維修資金，按規定提供相關材料即可。
“還有一個特殊情況，特種設備電梯的確認，電梯主要部件是要通過特檢院或者具有相應資質的技術部門，經過確認之後，來使用維修資金。”王興宏說，業主最關心的是，既然開瞭綠色通道，維修資金的安全性怎麼辦？除瞭電梯特種設備需要特檢院或者具有資質的相關技術部門提供檢測報告外，其他需要街道等部門到現場進行核實，同時會在物業管理區域的顯著位置進行公示。“提醒業主們更多地關心、關註小區公示內容，特別是涉及到維修資金的應急使用。”
“小區物業隻知道收物業費，消中古設備收購防安全、房屋維修等卻置之不理，怎麼辦？” 網友“奶油牛奶酸奶糖”提問說。南京在條例中設置瞭物業保修金的使用制度，主要就是針對房屋質量等一些物業糾紛設立，也是為保障業主正常的居住需求。
“繳納瞭物業保修金並不能免除建設單位對房屋保修的責任。”陳廣華說，制定保修金制度，僅僅是用於公用設施設備以及小區內公共的場所，對於房屋公共部分的問題，如果建設單位不維修的話，可以用這部分費用維修，確保房屋能夠正常滿足小區業主的居住。需要明確的是，物業保修金不能夠納入到住房的成本當中。
監管物業的第三方出問題，也有懲戒措施
條例規定，物業服務除受行政主管部門、業委會等單位或機構的監督外，還受社會第三方監督。第三方的權威性、可信度如何體現呢？
南京市物業管理辦公室政策法規科科長徐成指出，監督物業服務的第三方機構，同樣也存在專業性、權威性的問題。第三方機構也需要被監管。針對這些操作層面的問題，市政府在今年上半年發文進行瞭明確，首先第三方機構設立的條件以及監管措施要明確，由房產局負責建立第三方評估機構信用庫，進行信用監管。
同時，明確第三方開展評估活動的技術要求；明確第三方評估活動中產生異議的申訴辦法，以及對於第三方機構的懲戒措施。徐成說，根據條例規定，第三方機構出具的報告如果存在虛假、遺漏、誤導性陳述，是要被行政處罰的。
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